Immobilienbewertung bei Ehescheidung und Trennung mit Zugewinngemeinschaft

Immobilie bei Scheidung und Trennung

Bei einer Ehe oder einer Eingetragenen Lebenspartnerschaft leben die Eheleute bzw. die Lebenspartner in einer Zugewinngemeinschaft, soweit nichts anderes in einem Ehevertrag oder einem Lebenspartnerschaftsvertrag vereinbart wurde.

Beim Güterstand der Zugewinngemeinschaft bleiben die Vermögen der Eheleute bzw. Lebenspartner getrennt. Rechte und Forderungen stehen jeweils den Partnern zu, die sie vor oder während der Partnerschaft erworben haben bzw. erwerben. Ein Konto bzw. ein Bankguthaben bleibt im Vermögen des Partners, auf dessen Namen es lautet. Das gilt auch für die Schulden. Es gilt der Grundsatz: Jeder Lebenspartner verwaltet sein Vermögen selbst. Der Güterstand der Zugewinngemeinschaft ist also ein Güterstand der Gütertrennung. Der einzige Unterschied besteht darin, dass der Zugewinn, den die Partner während der Partnerschaft erzielt haben, nach Beendigung der Partnerschaft untereinander ausgeglichen wird.

Im Zuge einer Scheidung oder Beendigung der Lebenspartnerschaft erfolgt dann der sogenannte Zugewinnausgleich - soweit nichts anderes vereinbart wurde. Beim Zugewinnausgleich wird die Differenz zwischen dem Anfangsvermögen zum Zeitpunkt der Eheschließung bzw. dem Beginn der Lebenspartnerschaft und dem Endvermögen zum Zeitpunkt der Beendigung des Güterstands ermittelt.  Beispiel: Verfügen beide Partner zum Beginn des Güterstands (Eheschließung bzw. Beginn der Lebenspartnerschaft) über ein Vermögen von jeweils 100 und zum Ende hat der Partner A ein Vermögen von 150 und Partner B ein Vermögen von 130, so erfolgt ein Zugewinnausgleich von 10 von Partner A an Partner B, sodass beiden ein Anteil von 140 am Zugewinn zusteht.

Erhöht sich das Vermögen eines Lebenspartners während des Güterstandes durch Erbschaften oder Schenkungen, dann werden diese nicht dem Endvermögen, sondern dem Anfangsvermögen zugerechnet und auf diese Weise bei der Berechnung des Überschusses nicht berücksichtigt. Das gilt aber nicht für die Wertsteigerung dieses privilegierten Vermögens nach dem Erwerb!

Erbt z. B. Ehepartner A im dritten Jahr der Ehe ein Mehrfamilienhaus von den Eltern, wird der Vermögenszuwachs durch die Erbschaft nicht beim Zugewinnausgleich berücksichtigt. Im Fall des Zugewinnausgleichs durch Beendigung des Güterstands (Scheidung) wird jedoch ein eventueller Wertzuwachs der Immobilie seit der Erbschaft sehr wohl berücksichtigt. Ist seit der Erbschaft ein längerer Zeitraum vergangen, kann dieser Wertzuwachs, gerade bei dem starken Anstieg der Immobilienpreise in den letzten Jahren, durchaus erheblich sein.

In einem solchen Fall stellt sich natürlich die Frage, welcher Wertzuwachs ist tatsächlich erfolgt? Es muss dann der Wert der Immobilie sowohl zum Zeitpunkt der Erbschaft als auch zum Zeitpunkt der Beendigung des Güterstands durch ein Sachverständigengutachten ermittelt werden.

Haben die/der Partner im Laufe der Ehe bzw. Lebenspartnerschaft ein selbst bewohntes Haus (Familienheim) erworben, stellen sich ähnliche Fragen. Die Dinge können jedoch, je nach Konstellation, kompliziert werden. Sind beide Partner Eigentümer zu jeweils welchen Anteilen Eigentümer im Grundbuch? Auf wen laufen ggfls. vorhandene Darlehen und wer haftet gegenüber der Bank? Beabsichtigt einer der Partner nach der Trennung bzw. Scheidung das Haus weiter zu bewohnen und der andere Partner muss/soll ausgezahlt werden?

Diese Fragestellungen kann man natürlich - wie es leider oft der Fall ist - gerichtlich im Rahmen eines Scheidungsverfahrens klären lassen. Das Gericht wird dann, nachdem schon Parteiengutachten vorgetragen wurden, einen weiteren Gutachter beauftragen, der den Wert und den Wertzuwachs im Rahmen eines an das Gericht zu erstattenden Verkehrswertgutachtens feststellt. Die Kosten für die Gutachtenerstellungen sind dann von der/den Partei(en) zu tragen. Es liegt auf der Hand, dass dies kein gerade kostengünstiger Weg ist.

Sollte in der schwierigen, auch emotional belastenden Situation, jedoch noch eine kleine Gesprächsbasis vorhanden sein, sollten die Parteien darüber nachdenken, eine außergerichtliche Klärung dieser Fragestellungen anzustreben. Hier bietet sich die gemeinsame Beauftragung eines Sachverständigen zur Anfertigung eines Schiedsgutachtens im Rahmen einer Schiedsgutachtenabrede (§§ 315 - 319 BGB) an. Beide Parteien einigen sich damit darauf, dass sie das Ergebnis des Schiedsgutachtens als bindend anerkennen und eine diesbezügliche spätere Klage ausgeschlossen wird.

Bei der (gemeinsamen) Beauftragung kann auch der Gutachtenumfang festgelegt werden. Da beide Parteien die Immobilie(n), für die das Gutachten erstellt werden soll, gut kennen, kann z. B. auf den allgemeinen beschreibenden Teil (Lage, allgem. Beschreibung der Immobilie, ...) evtl. verzichtet werden, und das Gutachten auf die wertermittelnden Teile fokussiert werden. Insgesamt können so die Gutachtenkosten gegenüber einem vollwertigen, vom Gericht beauftragten Verkehrswertgutachten gemindert werden.

Da vorhandenes Immobilienvermögen oft den Großteil des insgesamt vorhandenen Vermögens darstellt, ist so vielleicht auch der Weg zu einer umfassenderen Regelung hinsichtlich der Vermögensaufteilung gegeben und alle wichtigen Punkte lassen sich in einer Scheidungsfolgenvereinbarung klären. Generell gilt die Regel: Je mehr sich gestritten wird, desto teurer wird die Scheidung. Besprechen Sie diese Thematik auch einmal mit Ihrem Rechtsanwalt!