Wir erstellen ein Vollgutachten oder eine Kurzbewertung für Ihre Immobilie in Düsseldorf, Hilden, Meerbusch, Mettmann, Neuss, Ratingen und Umgebung
Was ist ein Vollgutachten (Verkehrswertgutachten) ?
Im Rahmen eines Verkehrswertgutachen wird der Verkehrswert (= Marktwert) nach § 194 BauGB eines bebauten oder unbebauten Grundstücks ermittelt. In dieser etwas juristisch geprägten Formulierung sind natürlich auch Eigentumswohnungen (Sondereigentum, Teileigentum) sowie Rechte und Lasten (z.B. Erbbaurechte) enthalten.
Bei der Gutachtenerstellung sind weitere Gesetze, Verordnungen und Richtlinien zu berücksichtigen (Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Baugesetzbuch (BauGB), Wohnungseigentumsgesetz (WEG), Baunutzungsverordnung (BauNV), Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), Wertermittlungsrichtlinien (WertR), Sachwertrichtlinie (SW-RL), Vergleichswertrichtlinie (VW-RL), Ertragswertrichtlinie (EW-RL), Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen, etc.).
Soviel zum ersten Teil des Begriffs Verkehrswertgutachten.
Nun zum zweiten Teil: Verkehrswertgutachten
Über die Form und den Inhalt eines Gutachtens git es keine konkreten gesetzlichen Vorschriften. Jedoch haben sich aus der Rechtsprechung und der Literatur entsprechende Grundsätze entwickelt.
Im Mittelpunkt stehen dabei:
- das Gebot der Sachaufklärung
- das Gebot der Begründung
- und das Gebot der Kompetenzeinhaltung
Ein Gutachten muss sich also auf Tatsachen, nicht auf Mutmaßungen stützen (Sachaufklärung). In dem Zusammenhang muss der Gutachter im Rahen seiner Aufklärungspflicht alle ihm zugänglichen Erkenntnisquellen auswerten und zur Entscheidungsfindung heranziehen. D.h. evtl. vorhandene Baulasten, planungsrechtliche Gegebenheiten, etc. sind bei den zuständigen Behörden und Ämtern durch schriftliche Stellungnahmen abzufragen.
Aus dem Gebot der Begründung ergibt sich auch die Erfordernis, dass ein Gutachten bzw. das Gutachtenergebnis nachvollziehbar sein muss. Wenn nur ein Ergebnis in nicht nachvollziehbarer Weise aufgeführt wird, gilt das Gutachten insgesamt als mangelhaft.
Was bedeutet das für den Auftraggeber eines Verkehrswertgutachtens?
Ein Verkehrswertgutachten (Vollgutachten), dass den oben dargestellten Anforderungen bzw. Grundsätzen nicht genügt, ist formal mangelhaft. Wenn nun auf Grundlage eines mangelhaften Gutachtens rechtlich bindende Vereinbarungen (Erbauseinandersetzungen) oder rechtliche Entscheidungen (Schiedsgutachten) entstehen, können im Zweifelsfall nach einer gerichtlichen Feststellung der Mangelhaftigkeit auch die damit verknüpften Folgen nichtig werden.
Das heißt nicht, dass immer und in allen Fällen ein Vollgutachten erforderlich ist, aber nur ein Vollgutachten ist auch ein Gutachten!
Kurzbewertung (" Kurzgutachten ") oder Vollgutachten?
Vielfach wird alternativ zur Erstellung eines Vollgutachtens (Verkehrswertgutachten) ein Kurzgutachten angeboten. Gemeint ist hiermit i.d.R ein "abgespecktes" Vollgutachten, wobei z.B. auf eine ausführliche Bau- und Lagebeschreibung, auf eine detaillierte Begründung der getroffenen Verfahrensauswahl und auf eine Einholung diverser Unterlagen verzichtet wird. Wie oben schon ausgeführt, werden damit jedoch die Voraussetzungen, die für ein Gutachten zu berücksichtigen sind, nicht mehr erfüllt. Insofern ist m.E. der Begriff Kurzgutachten u.U. irreführend. Alternativ wird daher hier der Begriff Kurzbewertung verwendet, um eine eindeutige Abgrenzung zu schaffen.
Da der Aufwand zur Erstellung einer Kurzbewertung (" Kurzgutachten ") deutlich geringer als bei einem Vollgutachten ist, sind natürlich auch die Kosten dafür wesentlich niedriger.
Daher kann die Beauftragung einer Kurzbewertung auch in vielen Fällen sinnvoll sein, denn der Aufwand sollte nach Möglichkeit immer in einem gesunden Verhältnis zum beabsichtigten Zweck stehen.
Selbstverständlich wird eine von mir erstellte Kurzbewertung (" Kurzgutachten ") genau wie ein Vollgutachten mit der größtmöglichen Sorgfalt erstellt und das - auf den zuvor zu vereinbarenden Grundlagen - ermittelte Ergebnis wird nach der gleichen Vorgehensweise wie bei einem Vollgutachten ermittelt.
Wenn Sie den - realistischen - Wert einer Immobilie für einen beabsichtigten Verkauf wissen möchten oder vor einem Kauf eine solide Preiseinschätzung brauchen, ist eine Kurzbewertung in den weitaus meisten Fällen völlig ausreichend. Ebenso wenn Sie eine Entscheidungsgrundlage für die weitere Vorgehensweise in steuerlichen und erbschaftsrechtlichen Angelegenheiten brauchen, ist eine Kurzbewertung häufig die richtige Form der Werteinschätzung für eine Immobilie.
Auch wenn Sie für Maßnahmen und Entscheidungen für eine betreute Person eine gerichtliche Zustimmung einholen müssen, kann eine Kurzbewertung ausreichend sein. Hierfür sollte aber in jedem Fall vorab eine Zustimmung des Gerichts eingeholt werden.
Erst wenn Sie auf dieser orientierenden Information weitergehende rechtliche Schritte gehen wollen oder müssen, wird die Einholung eines Verkehrswertgutachtens als Vollgutachten erforderlich. Da ja im Rahmen der Kurzbewertung schon einiges an Vorarbeit für das Vollgutachten erbracht wurde, werden die dafür schon bezahlten Kosten natürlich auf den Preis des Vollgutachtens angerechnet (abgestufte Vorgehensweise).